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不動産投資の利回り

新聞広告などで不動産投資を見ることも珍しくなくなりました。
広告に掲載されている利回りの高さに強く惹かれる場合もあるでしょう。

現在のように低金利時代では不動産投資の10%前後の利回りは非常に魅力的です。
マンション経営はそれほど儲かるのでしょうか。

広告などに書かれている利回りは表向きの利回りです。
つまり、実際には諸経費などを差し引きますから、数%下がることを知っておかなければなりません。
管理費はマンションを維持していくための諸経費ですし、その他に固定資産税も支払わなければなりません。
不動産投資を始める場合には、これらの経費をすべて把握しておくことが大切です。
目先の利回りだけを見ていると、失敗することになります。

また、家賃収入は部屋を借りる人いて初めて成り立つ収入です。
空室期間が多ければ、それだけ収入がない期間が長くなります。

表示されている利回りがどのくらいの空室期間を考慮したものかを確認したほうがいいでしょう。
中古物件の場合は、現在の空室状況を前提とした利回りが掲載されていることが多いようです。
もちろん、満室を想定した利回り表記の広告もあります。
現実的には常に満室はあり得ないと考えるべきでしょう。

また、ローンを組んで不動産投資をする場合には、返済額と家賃収入の相殺を考えたほうがいいでしょう。
実質的な投資に対する利益を考えたほうがいいでしょう。
ローンの額が少なければ、それだけ利益率は高くなりますが、それは自己資金を消費しているだけです。
家賃収入と最後に残る不動産の評価を考えることも大事です。

マンション経営の方法



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不動産投資用の物件

不動産投資と聞くと、土地の売買で利益を得るとイメージする方も少なくありません。
土地を安く購入して、地価が上がった時に売却して利益を得ることです。
しかし、土地バブルの時期なら、そのような不動産投資もありましたが、現代の不動産投資はインカムゲインがメインです。
不動産投資の対象はマンションやアパートで、マンションやアパートを購入して、家賃収入を得る不動産投資です。

仮にマンション購入のためにローンを組んだとしても、家賃でローンの返済をすることができますから、実質的な出資は必要なく、諸費用等もすべてフルローンの場合、初期資金さえも不要になります。
これがサラリーマンに注目されるようになってきたのです。

マンションを自分が住むために購入するのではなく、賃貸として管理していくのです。
もちろん、管理業務も専門の管理会社が行ないます。
マンション建設の業者は、建設して入居者を募集するのですが、建設の費用は莫大になりますから、その回収の一つのやり方として不動産投資を考えたのです。
実際に投資する人も利益が期待できますし、マンションの建設会社も建設費用の回収が容易になります。

不動産投資では空室リスクが最大のリスクになりますが、その空室リスクは物件によって決まるといっても過言ではありません。
空室リスクの大きさが良い物件と悪い物件の差となっていきます。
立地条件だけではなく、住み心地などいろいろな条件を考慮しなければなりません。

機関投資家 運用資産規模



不動産投資について

不動産投資とはその名の通り不動産を利用して利益を得る投資法の1つです。
最近は賃貸ワンルームマンションへの投資が多くなっています。
ご存知だと思いますが、不動産であるマンションを自分で建てて、管理していくのではありません。
不動産投資用マンションを専門的に取り扱っている企業が、マンション建設費用を集めて、賃貸管理もしてくれます。
不動産投資をする人は資金を提供するだけです。

REITや不動産投資信託として、信託会社や証券会社が不動産を証券という形にして販売しているケースもあります。
このような投資が増えてきた背景には、ある程度の余剰資金は持っているけれども、為替や株式などリスクの高い商品に手を出すのをためらっている人をターゲットとした会社が増えてきたためです。
不動産であれば土地と建物が残りますから、ミドルリスクミドルリターンの投資法とも言われています。
もちろん、東日本大震災などの大きな災害が発生した時には、不動産の価値も大きく下がってしまいます。
ただ、その確率はかなり低いと考えられますから、安定した投資という考えもあります。

最近のマンションは高層化が強くなっていますから、土地の価値よりも建物の価値が重要視されているとも言われています。
どのようなマンションが市場で求められているかは建設会社などが十分リサーチをしています。

不動産投資のためにローンを組むケースも少なくないでしょう。
月々のローンの支払いをしていても最終的には利益が出る計算で投資するわけですが、空室期間が長かったり、思わぬ修繕費などで赤字になるケースもあるようです。

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REIT投資の魅力

REITは利益の90パーセント以上を分配
REITは一般の株式会社に比べると分配金を多く出せる仕組みとなっている REITの利益の源泉は、おもに賃料収入です。
賃料収入は、投資口の価格が急に下落したところで、それに引きずられて大幅に下落することは無いことが多いので、REITの利益は安定していると言われています。
さらに、分配可能利益の90%以上を分配すれば、REITは法人税がかからない仕組みになっています。
一般の株式会社に比べると分配金を多く出せる仕組みとなっていて、安定的な利益が見込めるうえに、そこからの分配も多く見込めるのがREITの魅力の一つです。


REITは不動産特有の流動性リスクの軽減
不動産は流動性の低さがリスクになりますが、同じ不動産への投資であっても、REITへ投資するのであればそのリスクが軽減されます。
REITは、株式と同じように、証券会社を通して自由に売買できる金融商品です。
不動産の運用をプロに任せられ、入居者の入替えなどの維持管理の手間もかからず、入居者とのトラブルの心配もありません。


REITは少額から投資が可能
不動産への投資には、ある程度まとまったお金が必要で、中古ワンルームタイプであっても500万円程度は必要になり、ファミリータイプとなれば、数千万円のお金が必要になってしまいます。
REITであれば、30万円程度からの投資が可能です。
結果として、現物不動産への投資ではなかなか難しい「複数の不動産への投資」が可能になります。
少額からの投資ができるということは、分散投資もしやすくなるということです。
REIT ETFを利用すればさらに少額からの投資が可能で、同時に銘柄分散投資にもなります。

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J-REIT投資のリスク

J-REITは多くのメリットを持つ一方で、さまざまなリスクを伴います。
J-REITは、証券取引所に上場され、取引価格が変動するので、元本や利回りが保証された金融商品ではありません。

J-REITの価格に影響を及ぼす主なリスクには、以下のものがあります。

不動産市場のリスク
不動産の賃貸市場や売買市場、金利環境、経済情勢などの影響を受けて、J-REITが保有する物件の賃料収入が減ったり、保有物件そのものの価格が低下したりすることで、価格や分配金が変動する可能性。

金利変動リスク
J-REITは、一般投資家から資金を集めるほか、金融機関からの借入を行って資金調達している場合があります。
この場合、金利の変動はJ-REITの収益に影響を及ぼし、価格や分配金が変動するリスク。

地震・火災などによるリスク
投資対象の不動産が地震や火災の被災を受けた場合など、予想不可能な事態によって価格や分配金が変動するリスク。

上場廃止になるリスク
証券取引所が定める上場基準に抵触し、上場廃止になった場合には、取引が著しく困難になるリスク。

運営に関するリスク
J-REITは一般の法人と同様に、倒産するリスクがあります。このリスクが表面化した場合、価格が著しく下落するリスク。

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