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不動産投資の利回り

新聞広告などで不動産投資を見ることも珍しくなくなりました。
広告に掲載されている利回りの高さに強く惹かれる場合もあるでしょう。

現在のように低金利時代では不動産投資の10%前後の利回りは非常に魅力的です。
マンション経営はそれほど儲かるのでしょうか。

広告などに書かれている利回りは表向きの利回りです。
つまり、実際には諸経費などを差し引きますから、数%下がることを知っておかなければなりません。
管理費はマンションを維持していくための諸経費ですし、その他に固定資産税も支払わなければなりません。
不動産投資を始める場合には、これらの経費をすべて把握しておくことが大切です。
目先の利回りだけを見ていると、失敗することになります。

また、家賃収入は部屋を借りる人いて初めて成り立つ収入です。
空室期間が多ければ、それだけ収入がない期間が長くなります。

表示されている利回りがどのくらいの空室期間を考慮したものかを確認したほうがいいでしょう。
中古物件の場合は、現在の空室状況を前提とした利回りが掲載されていることが多いようです。
もちろん、満室を想定した利回り表記の広告もあります。
現実的には常に満室はあり得ないと考えるべきでしょう。

また、ローンを組んで不動産投資をする場合には、返済額と家賃収入の相殺を考えたほうがいいでしょう。
実質的な投資に対する利益を考えたほうがいいでしょう。
ローンの額が少なければ、それだけ利益率は高くなりますが、それは自己資金を消費しているだけです。
家賃収入と最後に残る不動産の評価を考えることも大事です。

マンション経営の方法



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確定拠出年金のしくみ

確定拠出年金は、2001年に設けられた新しいタイプの年金制度で、加入者自身が掛け金を運用して、その運用実績に応じた年金を受け取るしくみが確定拠出年金の特徴です。
企業が掛け金を負担する「企業型」と、個人が単独で加入する「個人型」の2種類があり、個人型確定拠出年金は証券会社や銀行、郵便局などで加入することができます。

確定拠出年金の特徴

確定拠出年金には、主に下記の特徴があります。

自分の考え方にあった運用商品を選ぶことができ、運用に成功すると高い運用収益が期待できる。
確定拠出年金制度の運用商品は、預貯金、公社債、投資信託、株式、信託、保険商品などがある。
運営管理機関によって商品ラインナップは異なるが、自分の年齢や資産の状況、リスク許容度に応じて運用商品を選択できる。
少なくとも3ヶ月に1回、運用する商品の割合を見直すことができる。

転職した場合は、自分の年金資産を転職先に持っていくこと(ポータビリティ)ができる。
転職先に確定拠出年金制度がない場合でも、個人型確定拠出年金制度で資産運用を継続することができる。

税制の優遇措置を受けることできます。
掛け金拠出時 → 所得控除の対象となる
運用期間中 → 運用収益が非課税
受給時(年金) → 公的年金等控除の対象となる
受給時(一時金) → 退職所得控除の対象となる

口座管理は、個人ごとに行われるので、自分のの持分が明確になり、将来の資産設計がしやすくなる。




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投資信託 信託財産留保額とは

信託財産留保額は、投資信託を解約するときに差し引かれるものです。
解約する投資家が出た場合、運用している金融商品の一部を売って現金をつくる必要があります。
この売却のときには費用がかかこと、急な対応により、投資信託の運用計画を変更しなければならなくなる可能性など、それらの費用を解約する投資家本人に負担してもらう仕組みが信託財産留保額というしくみです。

この費用は残った投資家の資産を減らさないための費用なので、販売会社や投資信託会社、信託銀行へ分配されるわけではなく、基準価額に組み込まれて残った投資家のものとなります。
信託財産留保額は、基準価額の0.3%~0.5%程度であることが多いです。
解約の時には、その費用が差し引かれ、残りが現金として戻ってきます。
投資信託の中には、信託財産留保額がかからない商品もあります。





追加型投資信託と単位型投資信託

追加型投資信託(オープン型)

信託期間は無期限(期間の定めがない)のものが多い(但し、繰上償還される場合がある)。
いつでもそのときの基準価額で購入・売却できる。
手数料と手数料に係る消費税等相当額が別途必要となるものが多い。

単位型投資信託(ユニット型)

信託期間があらかじめ定められているものが多い(2年から10年以内)。
クローズド期間(当該投資信託を売却することができない期間)が設定されているものが多い。
手数料と手数料に係る消費税等相当額は払込金額に含まれているものが多い。




ラップ口座(SMA)

ラップ口座とは、個人投資家が、金融商品取引業者に資産の運用や管理を一任する契約を結んで運用を任せるための口座のことです。
ラップ口座のラップは、包むとという意味です。
顧客資産の運用や管理を業者に任せることを投資一任契約といいます。
日本では、証券取引法の規制緩和によって2004年頃から本格的に普及しました。
現行法の金融商品取引法では、投資運用業者および投資助言者として登録した業者が営めるサービスです。
証券会社だけでなく、信託銀行などでも行っています。
ラップ口座は、契約金額が数千万円以上という業者が多く、費用は運用資産会社残高に応じた手数料と成功報酬の2本立てが一般的のようです。




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