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為替ヘッジ

円を元手にして外貨建て資産に投資する場合は、外国為替取引で円を外貨に替え(円売り・当該外貨買い)、その外貨を使って投資を行います。

もし、これにあわせて、外国為替の売予約、先物・オプション取引などにより「当該外貨売り・円買い」を行うと、その分だけ(当該外貨売り・円買いを行った分だけ)為替変動の影響を基本的に受けない外貨建て資産を作ることができます。
こうした手法などを使って為替変動リスクの低減を図ることを「為替ヘッジ」といいます。

なお、為替ヘッジを行うと、外国為替の先物市場などで取引コストがかかるため、外貨建て資産への投資成果は、為替ヘッジを行わない場合と比べて、ヘッジ・コストの分だけ低下することになります。


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不動産投資の利回り

新聞広告などで不動産投資を見ることも珍しくなくなりました。
広告に掲載されている利回りの高さに強く惹かれる場合もあるでしょう。

現在のように低金利時代では不動産投資の10%前後の利回りは非常に魅力的です。
マンション経営はそれほど儲かるのでしょうか。

広告などに書かれている利回りは表向きの利回りです。
つまり、実際には諸経費などを差し引きますから、数%下がることを知っておかなければなりません。
管理費はマンションを維持していくための諸経費ですし、その他に固定資産税も支払わなければなりません。
不動産投資を始める場合には、これらの経費をすべて把握しておくことが大切です。
目先の利回りだけを見ていると、失敗することになります。

また、家賃収入は部屋を借りる人いて初めて成り立つ収入です。
空室期間が多ければ、それだけ収入がない期間が長くなります。

表示されている利回りがどのくらいの空室期間を考慮したものかを確認したほうがいいでしょう。
中古物件の場合は、現在の空室状況を前提とした利回りが掲載されていることが多いようです。
もちろん、満室を想定した利回り表記の広告もあります。
現実的には常に満室はあり得ないと考えるべきでしょう。

また、ローンを組んで不動産投資をする場合には、返済額と家賃収入の相殺を考えたほうがいいでしょう。
実質的な投資に対する利益を考えたほうがいいでしょう。
ローンの額が少なければ、それだけ利益率は高くなりますが、それは自己資金を消費しているだけです。
家賃収入と最後に残る不動産の評価を考えることも大事です。

マンション経営の方法



不動産投資用の物件

不動産投資と聞くと、土地の売買で利益を得るとイメージする方も少なくありません。
土地を安く購入して、地価が上がった時に売却して利益を得ることです。
しかし、土地バブルの時期なら、そのような不動産投資もありましたが、現代の不動産投資はインカムゲインがメインです。
不動産投資の対象はマンションやアパートで、マンションやアパートを購入して、家賃収入を得る不動産投資です。

仮にマンション購入のためにローンを組んだとしても、家賃でローンの返済をすることができますから、実質的な出資は必要なく、諸費用等もすべてフルローンの場合、初期資金さえも不要になります。
これがサラリーマンに注目されるようになってきたのです。

マンションを自分が住むために購入するのではなく、賃貸として管理していくのです。
もちろん、管理業務も専門の管理会社が行ないます。
マンション建設の業者は、建設して入居者を募集するのですが、建設の費用は莫大になりますから、その回収の一つのやり方として不動産投資を考えたのです。
実際に投資する人も利益が期待できますし、マンションの建設会社も建設費用の回収が容易になります。

不動産投資では空室リスクが最大のリスクになりますが、その空室リスクは物件によって決まるといっても過言ではありません。
空室リスクの大きさが良い物件と悪い物件の差となっていきます。
立地条件だけではなく、住み心地などいろいろな条件を考慮しなければなりません。

機関投資家 運用資産規模



不動産投資について

不動産投資とはその名の通り不動産を利用して利益を得る投資法の1つです。
最近は賃貸ワンルームマンションへの投資が多くなっています。
ご存知だと思いますが、不動産であるマンションを自分で建てて、管理していくのではありません。
不動産投資用マンションを専門的に取り扱っている企業が、マンション建設費用を集めて、賃貸管理もしてくれます。
不動産投資をする人は資金を提供するだけです。

REITや不動産投資信託として、信託会社や証券会社が不動産を証券という形にして販売しているケースもあります。
このような投資が増えてきた背景には、ある程度の余剰資金は持っているけれども、為替や株式などリスクの高い商品に手を出すのをためらっている人をターゲットとした会社が増えてきたためです。
不動産であれば土地と建物が残りますから、ミドルリスクミドルリターンの投資法とも言われています。
もちろん、東日本大震災などの大きな災害が発生した時には、不動産の価値も大きく下がってしまいます。
ただ、その確率はかなり低いと考えられますから、安定した投資という考えもあります。

最近のマンションは高層化が強くなっていますから、土地の価値よりも建物の価値が重要視されているとも言われています。
どのようなマンションが市場で求められているかは建設会社などが十分リサーチをしています。

不動産投資のためにローンを組むケースも少なくないでしょう。
月々のローンの支払いをしていても最終的には利益が出る計算で投資するわけですが、空室期間が長かったり、思わぬ修繕費などで赤字になるケースもあるようです。

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投資信託の分配金についての注意点

投資信託を購入した投資家は、購入した時点での基準価額より、換金時の基準価額が高ければ利益をあげることができますが(販売手数料などは考慮していません)、投資信託による利益はそれだけではありません。
投資信託には、「分配金」と呼ばれるお金を、投資信託の決算が行われる際に支払う仕組みがあります。

分配金は、投資信託が株式や債券に対して投資し、運用して得た収益を、保有口数に応じて投資家に分配するものです。
分配金は、投資信託の信託財産から支払われます。
そのため、分配金が支払われると、「純資産総額」および「基準価額」は下落します。
投資信託の分配金の支払いの方針は、投資信託によってさまざまです。
また、分配金の支払い頻度についても、毎月支払われるものから年1回だけのものまでと、投資信託によってさまざまです。
分配金の額も、決算の内容や分配方針によって変化し、状況によっては支払われないこともありますから注意が必要です。

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